家なき子特例とは？
LifeTrixスタッフ実家を売らずに済む？実家を引き継ぐときの節税対策
【重要な免責事項】 本記事は 2025年6月時点 の法令・制度に基づく一般的な解説です。今後の法改正や個別事情によって取り扱いが変わる可能性があります。地域や各窓口の運用も異なるため、最終的な判断や申請手続きは必ず 弁護士・司法書士・税理士などの専門家 へご相談ください。
【重要な注意事項】 本記事では分かりやすさを優先し、一部の例外規定や詳細要件を省略しています。読者の資産状況・家族構成によっては別の方法が適切な場合があります。
はじめに
相続で実家を引き継ぎたいけれど「現金が足りず家を売るしか…？」と不安なあなたへ。賃貸暮らしでも使える「家なき子特例」を使えば、評価額が80%OFF！適用要件や注意点を具体例付きで解説します。
導入事例：賃貸暮らしの子どもが親の家を相続し、その家に住み続けるケース
賃貸マンションで暮らす会社員の Aさん（40代） は、父親から 郊外の自宅敷地200㎡ を相続しました。
「これを機に家族で実家へ移り住もう」と考えていましたが、路線価評価は約 5,800万円。（※これは概算例であり、基礎控除や他の要因により実際の相続税負担は大きく変わります）
単純計算でも相続税は 数百万円規模 になる見込みです。
「現金がほとんど無いので、税金を払うために家を売るしかないかも…」
途方に暮れるAさんへ税理士が勧めたのが 「家なき子特例」。
被相続人と別居していた子どもでも、一定要件を満たせば宅地評価額を最大80%減額できる制度でした。
家なき子特例とは？
- 小規模宅地等の特例の一区分で、330㎡まで評価額を80%減額できます。
- 2018（平成30）年度改正で要件が厳格化され、形式的な名義替えやリースバックによる適用は封じられました。
制度の目的
- 納税のための 自宅売却を防ぎ、生活基盤を守る
- 空き家化を抑制し、地域コミュニティを維持する
主な適用要件（要約）
| # | 要件 | 補足 |
|---|---|---|
| 1 | 被相続人に配偶者や同居の相続人がいない | 同居親族がいれば「同居型」特例が優先 |
| 2 | 相続開始前3年以内に取得者・配偶者とも持ち家なし | 日本国内の家屋が判定対象 |
| 3 | 申告期限（相続開始後10か月以内）まで宅地を所有し、かつ居住 | 入居遅延は合理的理由があれば可 |
| 4 | 評価減の上限は330㎡ | 超過分は通常評価 |
| 5 | 相続開始前3年以内に、取得者の三親等内親族や関係法人所有の家屋に住んでいない | 2018年改正で追加された厳格化要件 |
出典：国税庁タックスアンサー No.4124 他
大手メディアでの解説記事（参考）
| メディア | 掲載日 | 記事タイトル | 概要 |
|---|---|---|---|
| 朝日新聞デジタル（相続会議） | 2024-03-04 | 小規模宅地等の特例が使える「家なき子」とは？条件や考え方、必要書類を解説 | 被相続人と同居していない親族でも、宅地330㎡まで評価額を80%減額できる要件と必要書類を解説。 |
| 毎日新聞（週刊エコノミスト Online） | 2023-11-14 | 相続税評価額を8割減らせる「小規模宅地等の特例」を活用できない典型例 | 適用要件を満たさない典型例（同居・持ち家の有無・3年以内の居住履歴など）を解説。（有料記事） |
チェックリスト（かんたんセルフ診断）
下記がすべて「はい」なら適用可能性大。ただし最終判断は税理士へ。
- 過去3年以内に自分も配偶者も持ち家なし
- 親に配偶者や同居していた家族がいない
- 相続後、その家に住み続ける予定
- 宅地面積が330㎡以内（または分筆調整可）
適用時の5つの重要ポイント
- 「持ち家なし」の判定は極めて厳格
持分1％でも所有していればアウト。過去の所有履歴を証明書類で確認。 - 生前贈与・名義預けは危険
形式的な名義変更は否認リスク大。実質的所有を判断されやすい。 - 申告期限前の売却・賃貸転用は不可
申告期限（10か月以内）までの所有・居住要件を満たせない。 - 老人ホーム入所でも適用可の場合あり
要介護認定等の要件と施設要件を満たせば「居住用」として扱われるケースも。 - 書類の不備は即否認に直結
戸籍・住民票除票、登記事項証明書、賃貸借契約書など漏れなく準備すること。
よくある質問（FAQ）
Q. 家なき子特例と同居型特例は併用できますか？
A. 同じ宅地に重複適用は不可。分筆すれば区分ごとに適用可能です。
Q. 申告期限後に家を売ると取消しになりますか？
A. 申告期限までの所有・居住要件を満たしていれば原則取消しなし。
ただし短期売却は形式的とみなされやすく調査対象になるため注意。
Q. 既婚でも配偶者に持ち家がなければ適用できますか？
A. 本人・配偶者とも持ち家なしなら可能です。
Q. 配偶者がいる場合、子は適用できますか？
A. 被相続人に配偶者がいる場合は原則利用不可。
一次相続で配偶者が取得した後の二次相続で検討します。
最新の税制改正情報について
2025年以降も税制改正が継続する可能性があります。
相続発生時は最新情報を確認し、専門家に相談してください。
まとめ ――“知らない”で損しないために
- 資産の棚卸しと家族構成の把握
- 専門家と早めのシミュレーション
- 必要書類を抜け漏れなく準備
- 最新の税制改正情報の確認
iNFINITY Life でできること
- 不動産・金融資産を一元管理し、相続時の漏れを防止
- 家なき子特例を含む簡易相続税シミュレーションが可能
- 家族だけで安全に資産情報を共有
まずは ご自身の資産棚卸し から始めてみませんか？
